En la actualidad, el desarrollo e implementación de innovaciones tecnológicas en el mundo inmobiliario, constituye una necesidad innegable entre los diferentes actores de la industria, así como un diferencial competitivo fundamental en el ámbito empresarial.
En este sentido, el impulso de proyectos Proptech experimenta un auge sin precedentes que, ha alcanzado, incluso, a instituciones gubernamentales que implementan, desde sistemas automatizados de administración catastral, hasta desarrollos geoinformáticos en la gestión del uso del suelo. Una encuesta revelada por JLL (Encuesta global de tecnología inmobiliaria, 2023), reporta que más del 80% de usuarios, inversores y desarrolladores de bienes raíces planean aumentar su presupuesto en tecnología inmobiliaria en los próximos años.
En el ámbito corporativo, el uso de las tecnologías se ha diversificado de manera notable. Al inicio, con la aparición de portales inmobiliarios y páginas tipo Marketplace, enfocadas en transacciones de inmuebles mediante la publicación de catálogos en línea.
Posteriormente, con la creación de portales peer to peer, destinados a enlazar particulares en busca de alquiler de viviendas y otros servicios inmobiliarios.
En el ámbito de los desarrolladores y promotores de vivienda, destaca la aparición de recorridos y visitas virtuales que, promocionan sus prototipos, amenidades y áreas comunes; también destaca la atención automatizada mediante chatbots y otras plataformas costumer service.
Otros sectores de desarrollo muestran avances importantes, como en el caso del geomarketing inmobiliario (identificación de clientes potenciales, competencia, logística, desempeño y oportunidades de negocio en el territorio), en la gestión, inversión (incluido crowfonding), servicios B2B, B2C e Inteligencia Artificial (AI).
En este sentido, dentro de la Inteligencia Artificial, se han desarrollado de manera reciente herramientas disruptivas en el sector inmobiliario con diferentes propósitos, uno de ellos el de la valoración inmobiliaria. Su utilización constituye un enfoque metodológico adicional que complementa los modelos estadísticos vigentes, y se suma a la diversidad de enfoques de valuación. Su uso, no exento de ventajas y desventajas, se ha implementado de manera reciente en nuestro país en distintas escalas. Una breve revisión sobre el estado del arte en la materia revela que existen diferentes modelos desarrollados por especialistas en el ámbito internacional, los cuales, emplean en general, modelos híbridos con base en información pública y privada, así como el desarrollo de modelos de autoaprendizaje.
En el caso de México, el uso de estas tecnologías transita por una fase de adaptación al entorno local. Es por ello, que uno de los principales desafíos se centra en la disponibilidad y fiabilidad de datos en las diferentes escalas geográficas y regiones del país, así como en su periodicidad. No obstante, existen casos particulares que muestran avances significativos.
En este contexto se ha desarrollado Techvalúo, plataforma informática enfocada en la estimación del valor de vivienda impulsado por Tasvalúo, empresa mexicana líder en la valuación, consultoría y data.
Su algoritmo se basa en la recopilación de millones de datos sobre propiedades valuadas, así como valores de mercado georreferenciados que se procesan en paralelo con bases de información de temáticas complementarias
La predicción, se realiza mediante un modelo entrenado a partir de machine learning que pertenece al campo de la Inteligencia Artificial.
Es importante señalar que para su desarrollo se consideró el estándar de la Agencia Internacional de Oficiales en Valuación (IAAO por sus siglas en inglés); uno de los principales referentes teórico-metodológicos en este campo.
En cuanto a su utilización, es muy sencilla, el perfil básico es de acceso libre y funciona a partir de identificar la ubicación de la propiedad que se desea analizar, así como las características básicas de la vivienda. El resultado es una estimación de valor aproximada con un nivel de confianza que fluctúa en función de la zona de estudio y disponibilidad de informes de mercado.
Asimismo, es posible complementar el informe con dos reportes adicionales:
- El primero, contiene el detalle de las propiedades publicitadas en el mercado inmediato de forma que, el usuario tenga un contexto del mercado geográfico próximo para poder fijar estrategias o comprender el mercado.
- El segundo, es un análisis contextual con variables fundamentales para la estimación del valor de la vivienda, como la demografía, las características socioeconómicas de la población, las condiciones urbanas, de equipamiento y servicios de la zona, entre otras. Se trata de un complemento al informe anterior que resulta de gran ayuda en la toma de decisiones.
Como sucede con cualquier desarrollo tecnológico basado en Inteligencia Artificial, los alcances predictivos están condicionados a múltiples factores, y en ningún caso sustituyen la condición e ingenio humano por lo que debe utilizarse con ciertas limitaciones. Nos podrá ayudar a entender el mercado de una zona concreta y fijar estrategias de compra o venta, pero en el momento de la toma de decisión, aconsejamos que esta se soporte con un informe de valuación realizado por un perito experto en la zona y tipo de inmueble.
Las estimaciones de valor automatizadas tampoco sustituyen la validez técnica o legal de un avalúo, sin embargo, son una herramienta práctica y ágil que permite obtener una aproximación al valor, no solo de una propiedad, sino de carteras de cientos de inmuebles y ubicaciones, de manera prácticamente inmediata, por lo que veremos en nuestro país su uso cada vez con mayor frecuencia.
Sin duda, este tipo de desarrollos tecnológicos seguirá optimizando diversos ámbitos del sector inmobiliario, desde la recolección de data, hasta la generación de productos estratégicos. El éxito de las empresas del sector se afianzará cada vez más en este tipo de herramientas, contando en todo momento con la irreemplazable capacidad, sagacidad y experiencia de especialistas y líderes en este ámbito.
Estamos dando los primeros pasos en este campo de la tecnología, con lo que la transición de una fase temprana a una madura en el uso de estas tecnologías, no solo se centrará en el mejoramiento de los modelos de Inteligencia Artificial, sino en una reconfiguración del sector que incluye desde la migración de procesos y tareas, hasta la generación de nuevos negocios, regulaciones, estándares, protocolos y funciones en posiciones específicas creadas de acuerdo con las tendencias inmobiliarias.